Ce que signifie le stade des 95 %
L'article R231-7 du Code de la construction et de l'habitation fixe le plafond de 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs.
Cette formulation est plus précise que « maison presque terminée ».
Avant de valider, il faut donc comparer l'état réel du chantier à ce stade et à votre contrat.
Commencer par la notice descriptive
Prenez avec vous :
- le CCMI ;
- la notice descriptive ;
- les avenants ;
- les plans à jour ;
- l'appel de fonds reçu ;
- la liste des travaux réservés ;
- les corrections déjà signalées.
La question n'est pas uniquement « reste-t-il quelque chose à faire ? ».
Il faut distinguer ce qui était compris dans le prix du constructeur, ce qui a été réservé par le maître d'ouvrage et ce qui relève d'une correction ou d'un élément réellement inachevé du stade concerné.
Faire une visite avant validation
Organisez une visite du chantier et travaillez lot par lot.
Équipements
Vérifiez les équipements prévus au contrat qui devraient être installés à ce stade.
Plomberie
Regardez les équipements, raccordements et éléments contractuellement prévus.
Menuiseries
Vérifiez les menuiseries concernées et les éléments manquants ou manifestement inachevés.
Chauffage
Vérifiez les équipements de chauffage prévus et l'état de leur installation.
Revêtements extérieurs
Comparez l'état des façades ou revêtements concernés avec la notice descriptive.
Ne démontez rien et ne vous substituez pas aux professionnels chargés des contrôles techniques.
Photographier ce qui manque
Pour chaque point douteux :
1. prenez une vue générale ; 2. prenez un détail ; 3. notez la pièce ou la zone ; 4. indiquez le travail attendu ; 5. rattachez-le à la notice ou au plan lorsqu'il y a une référence claire.
Évitez une liste vague du type :
« Beaucoup de choses ne sont pas finies. »
Préférez :
« Salle de bain étage : meuble vasque prévu à la notice non posé au 15 septembre. »
Distinguer travaux inachevés et petites reprises
Tous les défauts visibles n'ont pas nécessairement le même effet sur le stade des 95 %.
Une petite reprise de peinture n'est pas la même chose qu'un équipement important prévu au contrat mais absent.
À l'inverse, l'existence d'une réserve future ne signifie pas automatiquement que le stade de 95 % n'est jamais atteint.
C'est pour cette raison qu'une analyse factuelle du périmètre est plus utile qu'une règle internet du type « s'il reste une anomalie, ne payez jamais ».
Ne pas confondre le 95 % et le solde
Les 5 % restants obéissent aux règles propres à la réception.
Le Code prévoit notamment des modalités différentes selon que le maître d'ouvrage est assisté ou non lors de la réception et selon l'existence de réserves.
Lorsqu'il y a des réserves, une somme pouvant aller jusqu'à 5 % peut être consignée dans les conditions prévues par le texte.
L'appel de fonds de 95 % doit donc être analysé séparément de la question du solde final.
Que demander au constructeur si vous avez un doute
Écrivez plutôt que de vous limiter à un échange téléphonique.
Demandez :
- sur quel stade exact repose l'appel de fonds ;
- quels lots sont considérés comme achevés ;
- la situation des éléments que vous avez identifiés comme manquants ;
- la date prévue pour leur achèvement ;
- si un élément relève selon lui des travaux réservés ou du contrat constructeur.
Cette réponse crée une trace utile si le désaccord persiste.
Construire un dossier simple
Pour cet appel de fonds, conservez ensemble :
- la demande de paiement ;
- le montant ;
- la date ;
- le contrat ;
- la notice descriptive ;
- vos photos ;
- votre liste des points ouverts ;
- le courrier envoyé ;
- la réponse du constructeur ;
- votre décision finale.
Quelques mois plus tard, ce dossier permettra de comprendre précisément ce qui avait été constaté.
Comment BuildIQ peut aider
Dans BuildIQ, l'appel de fonds peut rester lié à l'étape correspondante avec les photos, documents et tâches encore ouvertes.
Cela permet de voir la différence entre :
- somme réclamée ;
- avancement constaté ;
- éléments manquants ;
- corrections ;
- travaux réservés ;
- paiement effectué.
BuildIQ ne détermine pas juridiquement si la somme est exigible. En cas de désaccord sérieux, contactez votre ADIL ou un professionnel compétent.
Liste de contrôle: appel de fonds CCMI à 95 %
- relire le CCMI et la notice descriptive ;
- identifier les travaux réservés ;
- vérifier les équipements prévus ;
- contrôler plomberie, menuiseries, chauffage et revêtements extérieurs concernés ;
- photographier les éléments manquants ;
- distinguer inachèvement et simples reprises ;
- demander une position écrite au constructeur en cas de doute ;
- conserver l'appel de fonds et tous les échanges ;
- ne pas confondre le paiement à 95 % avec le solde de réception ;
- demander conseil à l'ADIL ou à un professionnel si le désaccord persiste.
Ce guide est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou technique adapté à votre contrat.